Mannheim: Wie der Wandel in der Arbeitswelt den Büromarkt verändert

Mannheim. Mannheim. Seit der Corona-Pandemie und der viel stärkeren Verbreitung des mobilen Arbeitens ist die Nachfrage nach Büroflächen zurückgegangen. Zwar entscheiden Faktoren wie Lage, Größe oder Alter der Immobilie über ihre Attraktivität, Preis und Werterhalt, doch pauschal lässt sich festhalten, dass der Büromarkt im Wandel ist - mit Folgen für die Städte. Unter anderem damit hat sich der Immobiliengipfel Rhein-Neckar, veranstaltet vom Forum-Institut für Management und dem Immobilienunternehmen Epple (beide Heidelberg), beschäftigt.

Homeoffice-Quote seit Mitte 2022 nahezu stabil bei einem Viertel

Jürgen Gärtner sieht „viel Volatilität“ im Büromarkt. Das Vorstandsmitglied der VR Bank Rhein-Neckar spricht auch von einer „Pendelbewegung“: Erst hätten viele Firmen ihre Beschäftigten nach Hause geschickt, nun komme der Ruf zurück in die Büros.

Lag die Homeoffice-Quote bundesweit vor der Pandemie bei nur drei bis fünf Prozent, hat sie zu Spitzenzeiten während der Lockdowns bis zu 34 Prozent betragen. Seit Mitte 2022 ist sie nahezu stabil bei etwa einem Viertel.

Damit verändern sich die Anforderungen an Bürostandorte: Mehr flexible Nutzungen, vermehrt Kommunikationszonen, separate Besprechungsräume oder zentralere Lagen sind nun gefragt. „Die Rahmenbedingungen sind momentan nicht leicht“, so Gärtner.

In der Region seien die meisten Büroflächen 20 bis 25 Jahre oder noch älter und entsprächen nicht mehr den heutigen Anforderungen, auch aus energetischer Sicht. Er sehe daher einen Handlungsbedarf bei Sanierungen.

In Mannheim und Heidelberg rund um Hauptbahnhöfe hohe Nachfrage nach Büros

„Es wird Druck im Bestand geben“, erwartet Alexander Langendörfer, Geschäftsführer der Abteilung Wohn- und Gewerbebau beim Mannheimer Unternehmer Diringer & Scheidel. Firmen würden langfristig ihre Büros brauchen, doch die Ansprüche an die Flächen veränderten sich: „Junge Leute wollen in zentrale Lagen.“

So könnten dort künftig die nachgefragtesten Büros liegen. In Mannheim und Heidelberg bestehe rund um die Hauptbahnhöfe eine hohe Nachfrage, in dezentralen Lagen sei sie schwächer.

Damit rechnet auch Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel beim Immobilienbewertungsunternehmen Bulwiengesa: „Wer nicht mehr täglich ins Büro kommt, vielleicht weite Wege in Kauf nimmt, will es gut erreichbar haben.“

Dennoch will er Flächen in Stadtteillagen nicht generell abschreiben: „Dort sind die Mieten günstiger. Man kann nicht nur Premium anbieten.“ In Innenstadtlagen könnten Erdgeschossflächen eine höhere Bedeutung bekommen, etwa mit Besprechungsräumen oder Cafés.

Wie wird sich der Büromarkt in den nächsten Jahren entwickeln? Langendörfer sieht eine „Delle im Investment, aber nicht in der Vermietung“. Gebäude müssten sehr flexibel gestaltbar sein, um sie für viele Interessenten attraktiv zu machen. „Die Flächeneffekte durch mobiles Arbeiten werden geringer sein als erwartet“, sagt Frechen. „Ich bin deshalb nicht pessimistisch.“

Er erwartet jedoch eine „Riesenaufgabe“ bei den Altbeständen, die kaum mehr zeitgemäß und vermietbar seien. Jürgen Gärtner hält die Lage schwer kalkulierbar und ist eher „skeptisch“. Der Zinsmarkt werde Entlastung bringen, letztlich komme es auf das individuelle Objekt an.