Bau weiterer Sozialwohnungen in Bensheim geplant

Bensheim. Mit einer Änderung des Bebauungsplanes Rheinstraße – Elbestraße – Moselstraße in Bensheim möchte die Stadt den Gebäudebestand dort erneuern beziehungsweise modernisieren. Insgesamt sind das 14 Häuser, zehn von ihnen Neubauten, vornehmlich mit Sozialwohnungen. Das Areal grenzt an das ehemalige Bundeswehrdepot, auf dem untere anderem eine neue Kita Platz finden soll.

Bereits 2013 hatte die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bensheim den Bebauungsplan beschlossen, um eine Modernisierung beziehungsweise Erneuerung des Gebäudebestands im betreffenden Gebiet vorzubereiten.

Die Planung hatte sich damals sehr eng an den zum Zeitpunkt der Bebauung bestehenden Gebäuden orientiert und einzelne überbaubare Flächen mit geringem Abstand um die Bestandsgebäude herum gelegt. Im Plangebiet bestanden zu diesem Zeitpunkt bereits rund 25 Gebäude mit Sozialwohnungen, von denen die meisten aus den 60er Jahren stammten. Zwei der damaligen Bestandsgebäude waren erst wenige Jahre zuvor errichtet worden.

Mindestens 40 Prozent der Wohnungen sollen gefördert werden können

Ein neues Gebäude (Moselstraße 18) wurde seither auf einer damals freien Baufläche errichtet. Im Plangebiet bestehen somit aktuell drei neue Wohngebäude, die einem zeitgemäßen Wohnstandard entsprechen. Zwischenzeitlich wurden ältere Gebäude geräumt und abgebrochen. Die hierdurch frei gewordenen Flächen sollen auf Wunsch der Stadt Bensheim wieder für neu zu errichtende Gebäude des sozialen Wohnungsbaus genutzt werden.

Im Bebauungsplan soll festgelegt werden, dass nur solche Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen mindestens 40 Prozent der Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Ergänzend wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt Bensheim und dem Nutzungsberechtigten der Wohngrundstücke geschlossen, wonach diese Wohnungen für einen vertraglich zu bestimmenden Zeitraum als Sozialwohnungen zu nutzen sind.

Die Wohnbau Bergstraße eG mit einem Wohnungsbestand von insgesamt über 2000 Wohnungen ist aktuell überwiegend Nutzungsberechtigte der Wohngrundstücke auf dem Areal und plant an verschiedenen Stellen im Stadtgebiet alte, nicht mehr wirtschaftlich zu sanierende Gebäude sukzessive durch Neubebauung zu ersetzen. Entsprechend alte Gebäude bestehen auch noch im vorliegenden Plangebiet oder wurden dort bereits vor einigen Jahren abgebrochen, um Platz für eine Neubebauung auf aktuellem energetischem Niveau zu schaffen.

Änderung soll flexiblere Bebauung ermöglichen

Die Stadt Bensheim beabsichtigt den Standort des vorliegenden Plangebiets grundsätzlich zu überplanen und im Sinne einer Innenentwicklung durch Nachverdichtung der Bebauung weitere Wohnungen, insbesondere auch Sozialwohnungen zuzulassen. Die Änderung des Bebauungsplans soll eine etwas dichtere Bebauung bei größerer baulicher Flexibilität ermöglichen. Hierbei sollen sich die überbaubaren Flächen nicht mehr auf die frühere Gebäudestruktur beziehen, sondern optimierte Gebäudestellungen ermöglichen.

Hierdurch kann die Ausrichtung der Gebäude im Hinblick auf die Belichtung und Belüftung des Gebiets aber auch zur Reaktion auf die Schallbelastung aus umliegenden Verkehrsanlagen optimiert werden. Zur Sicherung der Möglichkeit der Errichtung preiswerten Wohnraums soll eine wirtschaftliche bauliche Dichte ermöglicht werden. Bereits bisher war im zentralen Teil des Plangebiets eine Bebauung mit vier Vollgeschossen zulässig. An den Gebietsrändern waren bislang nur drei Vollgeschosse zugelassen. Hier kann mit einer einheitlichen Festsetzung von maximal vier Vollgeschossen zusätzlicher Wohnraum ohne weitere Bodenversiegelung geschaffen werden.

Hohe Wirtschaftlichkeit und damit günstigere Mieten

Die zulässige Geschossigkeit ermöglicht zudem durch die optimale Ausnutzung von Erschließungsflächen im Gebäude und des im Sinne einer Barrierefreiheit vorgesehenen Aufzugs eine insgesamt hohe Wirtschaftlichkeit und damit eine Grundlage für preisgünstige Mieten.

Im Sinne der Minimierung der Bodenversiegelung und der Wirtschaftlichkeit des zu errichtenden neuen Wohnraums soll die Zahl der nachzuweisenden Kfz-Stellplätze stärker am tatsächlichen Bedarf orientiert werden. Nach langjährigen Erfahrungen der Wohnbau Bergstraße eG ist für das Wohnprojekt ein Stellplatzschlüssel von 0,7 Stellplätzen je Wohnung ausreichend.

Dieser Passus der Beschlussvorlage warf bei einigen Mitgliedern des Ausschusses Fragen auf: Denn die Stellplatzsatzung der Stadt sieht für Mehrfamilienhäuser einen Stellplatz (bis 40 Quadratmeter Wohnfläche) beziehungsweise 1,2 (bis 60) oder 1,5 Stellplätze je Wohnung (über 60 Quadratmeter) vor. Am Meerbachsportplatz etwa sei man bei dieser Regelung geblieben. Dort gestaltet sich die Situation etwas anders: denn an dieser Stelle parken auch viele Mitarbeitende der umliegenden Geschäfte, der Parkdruck ist wesentlich höher. Zudem soll der reduzierte Schlüssel nur auf die geförderten Sozialwohnungen angewendet werden. Sollte die Stadt einen Fehlbedarf feststellen, kann nachgerüstet werden.

Gesamtes Wohnquartier soll energetisch modernisiert werden

Die Stadt beabsichtigt die für das Plangebiet erforderlichen Stellplätze auch unterhalb der neuen Gebäude zuzulassen. Hierdurch kann die Bodenversiegelung minimiert und die Wohnqualität durch hochwertige und witterungsgeschützte Abstellmöglichkeiten der Kfz weiter erhöht werden. Die neuen Gebäude sollen hierfür mit dem Erdgeschoss um etwa 1,4 Meter über das Geländeniveau angehoben und auf Stützen gestellt werden dürfen. Durch schwankende Grundwasserstände in diesem Gebiet können so Feuchtigkeitsprobleme im Kellergeschoss vermieden werden.

Die bestehenden alten Gebäude entsprechen bei Weitem nicht mehr den heutigen energetischen Anforderungen und weisen auch nicht mehr zeitgemäße Wohnungsgrundrisse auf. Auf dem Gelände sind bereits vor 2013 zwei neue Mehrfamilienhäuser an der Elbestraße entstanden. Durch den schrittweisen Abbruch der noch vorhandenen Alt-Bebauung aus den 60er Jahren soll nach und nach eine bauliche und energetische Modernisierung des gesamten Wohnquartiers erfolgen.

Mieter sollen in den Prozess einbezogen werden

Die Umbauten werden seitens der Wohnbau Bergstraße langfristig geplant und mit den Bewohnern abgestimmt. Aufgrund der teilweise schon sehr langen Mietverhältnisse erfolgen die Veränderungen behutsam unter Einbeziehung der Mieter. Sobald ein neues Gebäude errichtet ist, können die noch in alten Wohnungen lebenden Mieter umziehen und müssen ihr gewohntes Wohnumfeld hierbei nicht verlassen. Insbesondere hinsichtlich der hierdurch zu erhaltenden langjährigen sozialen Kontakte ist diese behutsame Umstrukturierung des Wohngebiets auch besonders sozialverträglich.

Die Stadt legt großen Wert auf eine Einbeziehung des teilweise bereits alten Baumbestands in das neue bauliche Konzept, weshalb sich die überbaubaren Flächen auch weiterhin stark am Baumbestand orientieren sollen. Der bisherige Bebauungsplan hatte auch die Belange des Artenschutzes noch nicht vertiefend berücksichtigt. Wie sich nicht zuletzt in der zur vorliegenden Planung beauftragten Artenschutzrechtlichen Prüfung herausstellte, bietet das Plangebiet verschiedenen geschützten Tierarten einen Lebensraum.

Aus Gesprächen mit einigen Bewohnern des Gebiets war der Verwaltung zufolge zu erfahren, dass dieser Tierbestand auch ein identitätsstiftendes Gebietsmerkmal ist. So erfreuen sich vor allem auch alleinstehende Mieter an der Beobachtung von Eichhörnchen, verschiedenen Vögeln und Fledermäusen. Die Neubeplanung des Gebiets dient auch dazu, diese Belange des Artenschutzes besser und den gesetzlichen Anforderungen entsprechend zu berücksichtigen.

Die Stadt Bensheim verfolgt mit der vorliegenden Planung das Ziel der Errichtung weiterer Wohnungen für Bürger mit geringem oder mittlerem Einkommen und zugleich eine wirtschaftliche, ökologische und energetische Modernisierung und Erneuerung des Wohnungsbestands. Insbesondere die Nutzung von mindestens 40 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen soll daher ergänzend zur Festsetzung des Bebauungsplans auch im städtebaulichen Vertrag geregelt werden.

Den weiter anhaltenden Wohnungsdruck vor Augen stimmte der Ausschuss einstimmig für die Änderung des Bebauungsplanes.